Geschäftsraummieten: Befristete Verträge können zu hohen Gebührenvorschreibungen führen

10 Okt 2017

Bei befristeten Geschäftsraummietverträgen kann die Bemessungsgrundlage der Gebühr bis zum 18-fachen der Jahresbruttomiete betragen. Der Formulierung von Bestandverträgen kommt daher wesentliche Bedeutung zu.

Werden Miet- oder Pachtverträge über Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen, so unterliegen diese, wenn über sie eine Urkunde errichtet wird, der Bestandvertragsgebühr, die von der Mietdauer abhängig ist. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen 1% der Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Bemessungsgrundlage ist von den vertraglich vereinbarten wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen (wie etwa von der monatlichen Miete, Baukostenbeiträgen oder Mietzinsvorauszahlungen) und von der Vertragsdauer abhängig.
Aus gebührenrechtlicher Sicht ist bei der Vertragsdauer zwischen auf bestimmte und auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge zu unterscheiden.

Uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit

Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Das liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa dann vor, wenn – trotz mietrechtlicher Befristung des Vertrages – eine uneingeschränkte Kündigungsmöglichkeit besteht.
Ein gebührenrechtlich unbefristeter Vertrag ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes etwa bei Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe gegeben. Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr bildet bei gebührenrechtlich unbefristeten Verträgen der 3-fache Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen.

Beide Vertragsteile auf bestimmte Zeit gebunden

Eine bestimmte Dauer liegt hingegen dann vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind. Bei derartig befristeten Bestandverträgen ist die Bemessungsgrundlage der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, im Fall von Geschäftsraummieten höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes (bei Wohnraummieten höchstens der 3-fache Jahreswert).

Beispiel: Ein Geschäftsraummietvertrag wird auf bestimmte Zeit von 23 Jahren abgeschlossen. Monatlicher Bruttomietzins (inkl. Betriebskosten, USt, etc.) € 1.400. Jahreswert € 16.800 (1.400*12). Vergebührung: € 3.024 (€ 16.800 x 18 = € 302.400 x 1%). Wäre der Vertrag hingegen auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden, würde die Bestandvertragsgebühr lediglich € 504 betragen (€ 16.800 x 3 = € 50.400 x 1%).

Sind Bestandverträge aus gebührenrechtlicher Sicht auf mehr als 3 Jahre befristet abgeschlossen, zahlt man daher in der Regel eine höhere Gebühr als bei unbefristeten Verträgen.

Höhere Gebührenbelastung vermeiden

Derzeit gibt es Fälle, in denen das Bundesfinanzgericht (BFG) trotz Vereinbarung aller denkmöglichen wichtigen Kündigungsgründe das Vorliegen gebührenrechtlich befristeter Verträge annimmt, womit es zu einer höheren Gebührenbelastung kommt. Ob bei Geschäftsraummieten aus gebührenrechtlicher Sicht daher auf unbestimmte oder auf bestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge (die zu einer höheren Gebührenpflicht führen können) vorliegen, ist stets anhand der Umstände und vertraglichen Vereinbarungen im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!