Überlassung von Grundstücken vom Gesellschafter an seine Personengesellschaft

05 Jul 2018

Besitzt ein Unternehmer einen Betrieb samt Liegenschaftsvermögen und soll dieser im Familienverband der nächsten Generation übertragen werden, bestehen aus steuerlicher Sicht verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. Hier werden die Grundstücksübertragungen näher erläutert:

Eine Möglichkeit wäre die Einbringung im Rahmen des Umgründungssteuerrechtes in eine GmbH. Soll jedoch das betriebsnotwendige Liegenschaftsvermögen (z.B. Gebäude) im Privatvermögen zurückbehalten werden, kommt es im Rahmen der oben angeführten Einbringung zur Aufdeckung der stillen Reserven (= die Differenz von Buchwert zum Zeitwert der Liegenschaft) im Liegenschaftsvermögen.

Damit die Aufdeckung der stillen Reserven jedoch vermieden wird, könnte ein einkommensteuerneutraler Zusammenschluss etwa zu einer GmbH & Co KG in Betracht gezogen werden. Da hierbei die Liegenschaften nicht in das Privatvermögen, sondern in das Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters überführt werden, kommt es somit zu keiner Aufdeckung der stillen Reserven.

Unter Sonderbetriebsvermögen sind jene Wirtschaftsgüter zu verstehen, die nicht zum Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft gehören, sondern im Allein- bzw. Miteigentum eines bzw. mehrerer Gesellschafter stehen, und die der Personengesellschaft entgeltlich oder unentgeltlich zur Nutzung überlassen werden.

Vorsteuern zurückzahlen?

Im Rahmen der Nutzungsüberlassung ist es nun fraglich, ob diese entgeltlich mit Umsatzsteuer oder unentgeltlich ohne Umsatzsteuer erfolgen soll. Diese Frage ist insoweit bedeutsam, da bei einer unentgeltlichen Überlassung bzw. Vermietung ohne Umsatzsteuer bereits geltend gemachte Vorsteuern (z.B. Errichtung eines Bürogebäudes) an das Finanzamt zurück zu zahlen wären. In diesem Fall wäre es daher vorteilhaft, die Gebäude mit Umsatzsteuer zu vermieten um eine Vorsteuerkorrektur und eine damit einhergehende Rückzahlung dieser vermeiden zu können. Da die abgeführte Umsatzsteuer auf Ebene des Gesellschafters auf Ebene der Personengesellschaft zu einem Vorsteuerabzug berechtigt, führt dies zu keiner Liquiditätsbelastung.

Bei der entgeltlichen Vermietung ist jedoch darauf zu achten, dass die betragsmäßige Höhe richtig festgelegt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) vertritt zur Höhe der Miete die Ansicht, dass ein moderates Abweichen vom fremdüblichen Entgelt die Unternehmereigenschaft nicht ausschließt. Aufgrund der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) dürfte es für das Vorliegen der Einnahmenerzielung aber unerheblich sein, in welcher Relation die verrechnete Miete zu einer Marktmiete steht, da im Fall eines unangemessen niedrigen Entgelts vom Vorliegen eines Leistungsaustausches auszugehen ist, sofern nicht bloß ein symbolischer Betrag verrechnet wird.

Entscheidend bleibt somit auch bei unangemessen niedrigem Entgelt, ob – unter Außerachtlassung der Höhe des Entgelts – nach dem Gesamtbild der Verhältnisse eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt.

Hier finden Sie weiterführende Informationen zur Grundstücksvermietung.