Fremdenzimmer: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?

19 Mrz 2015

Werden Zimmer vermietet, so unterliegen die Einkünfte daraus bei Überschreiten der maßgeblichen Jahreseinkommensgrenzen der Einkommensteuerpflicht. Je nach Art und Umfang der Zimmervermietung ist dabei zu unterscheiden, ob Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Die Unterscheidung ist zwar nicht einfach, aber wichtig, weil die Gewinnermittlung unterschiedlich erfolgt. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steht etwa kein Gewinnfreibetrag und kein Verlustvortrag zu.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung wird danach unterschieden, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung des Bestandsobjekts beschränkt oder ob Zusatzleistungen, (wie z.B. Reinigung, Verköstigung u.ä.) erbracht werden. Zudem liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, wenn es sich um eine Zimmervermietung von geringem Ausmaß handelt. Diese erstreckt sich auf nicht mehr als zehn Fremdenbetten und ist nicht als land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit einzustufen. Die Berechnung der Grenzen bei der Zimmervermietung im Rahmen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ist anders geregelt.

Anzahl der Betten nicht maßgeblich

Auch das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements an Saisongäste oder die Vermietung von 18 Wohnungseinheiten inklusive Inventar, bei durchschnittlich einem Mieterwechsel pro Jahr und gleichzeitiger Weiterverrechnung der für die Wohnungen angefallenen Stromkosten an die Mieter, stellen im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung dar. Die Anzahl der Betten in den Appartements ist dabei nicht maßgeblich.

Neuregelung der 10-Betten-Grenze ab 2015?

Bislang wurde bei der Grenzziehung zwischen Vermietung und Gewerbebetrieb die Anzahl der Fremdenbetten ohne Berücksichtigung der Betten in ebenfalls vermieteten Appartements ermittelt. Nach Meinung der Finanzverwaltung sollen jedoch ab der Veranlagung 2015 bei der Frage, ob 10 oder mehr Betten vermietet werden, auch allfällige Appartementbetten mit zu berücksichtigen sein. Anstelle der bisherigen getrennten Betrachtung könnte zukünftig daher eine Zusammenrechnung der Bettenzahl bei gleichzeitiger Fremdenzimmer- und Appartementvermietung erfolgen, wodurch dann viele Privatzimmervermietungen zu den gewerblichen Einkünften zählen würden.