Gebäudeabschreibung von angeschafften Immobilien
03 Sep 2014
Steuerlich sind Anschaffungskosten für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens im Regelfall nicht sofort abzugsfähig, sondern– im Fall der Abnutzbarkeit – auf die Nutzungsdauer dieses Wirtschaftsgutes aufzuteilen.
Für Immobilienanschaffungen bedeutet dies, dass die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten auf die gesetzlich geregelte Abschreibungsdauer abgeschrieben werden und die auf den (nackten) Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten mangels Abnutzbarkeit keiner laufenden Abschreibung unterliegen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wann für das Gebäude die „Nutzung“ im steuerlichen Sinne beginnt und ab wann mit der Abschreibung des Gebäudes begonnen werden kann.
Tatsächliche Inbetriebnahme entscheidend
Die Abschreibung beginnt mit der tatsächlichen Inbetriebnahme des Wirtschaftsgutes und nicht bereits mit der Anschaffung. Im Einzelfall können Anschaffungs- und Inbetriebnahmezeitpunkt jedoch zusammenfallen. Bei betrieblichen Gebäuden ist somit der Zeitpunkt, ab dem das Gebäude direkt für den Betriebszweck verwendet wird, maßgeblich. Bei vermieteten Gebäuden ist auf den tatsächlichen Vermietungsbeginn abzustellen.
Ausnahme außerbetriebliche Vermietung und Verpachtung
Abweichend vom oben beschriebenen Grundsatz kommt nach der Rechtsprechung im Bereich der außerbetrieblichen Vermietung und Verpachtung unter bestimmten Voraussetzungen bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen eine Abschreibung des Gebäudes in Betracht. Nämlich dann, wenn bereits vor der Vermietung die ernsthafte Absicht zur Erzielung von Einkünften als klar erwiesen gilt. Dabei muss der auf die Vermietung des Objektes gerichtete Entschluss klar und eindeutig nach außen in Erscheinung treten; etwa aus bindenden Vereinbarungen oder aus sonstigen, über die Absichtserklärung hinausgehenden Umständen.
Herstellungsaufwendungen erst ab Fertigstellung abzugsfähig
Von Anschaffungen sind jedoch Herstellungsvorgänge zu unterscheiden: Wird ein Gebäude errichtet, so ist steuerlich die Abschreibung bis zur Fertigstellung ausgeschlossen.