Miete und deren Bestandteile richtig in Rechnung stellen!

02 Sep 2016

Werden zugleich mit der Miete auch Nebenleistungen wie Betriebskosten, Strom, Wasser oder Heizung weiterverrechnet, stellt sich die Frage, wie die umsatzsteuerliche Behandlung zu erfolgen hat.

Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke (etwa bei der Vermietung von einzelnen Eigentumswohnungen) unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz in Höhe von 10%. Es gilt, dass die Kosten der Nebenleistung mit jenem Steuersatz weiterzuverrechnen sind, dem auch die Hauptleistung Vermietung unterliegt.
Für den Fall der Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke, in dem vom Vermieter neben der Miete etwa auch die allgemeinen Betriebskosten, Strom (der nicht für Heizzwecke verwendet wird), Wasser, Kosten für die Aufzugsbenützung sowie Flur- und Treppenreinigungskosten weiterverrechnet werden, sind daher diese Kosten (ebenso wie die Miete selbst) mit 10% Umsatzsteuer weiterzuverrechnen.

Ausnahmen von diesem Grundsatz

Wird etwa die Erbringung von Wärme als Nebenleistung zu einer Wohnraumvermietung weiterverrechnet, kommt dafür anstelle des ermäßigten 10%igen Steuersatzes der Hauptleistung „Miete“, der Normalsteuersatz in Höhe von 20% zur Anwendung. Zu beachten ist, dass nur die Lieferung von Heizwärme, nicht dagegen jene von Warmwasser für Gebrauchszwecke (z.B. für Reinigungs- oder Badezwecke), mit 20% USt weiterzuverrechnen ist.

Werden darüber hinaus in Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung den Mietern auch Garagen oder Abstellplätze für Fahrzeuge überlassen, so ist diese Leistung nach Ansicht der Finanzverwaltung mit dem Normalsteuersatz in Höhe von 20% zu besteuern und zwar unabhängig davon, ob für die Garagierung ein gesondertes Entgelt verrechnet oder ob ein einheitliches Entgelt für die Wohnungsvermietung einschließlich der Nutzungsüberlassung der Garage verlangt wird. Unmaßgeblich ist auch, ob dem Mieter eine Garage, eine Garagenbox oder ein Abstellplatz in einer Garage oder im Freien zur Verfügung steht und ob die Garagierung (Abstellung) des Fahrzeuges auf einem fixen oder frei wählbaren Platz erfolgt.

Umsatzsteuerrechtliches Schicksal der Hauptleistung

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Nebenleistungen in Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken wirft in der Praxis oftmals Fragen auf. Ist eine Leistung als unselbständige Nebenleistung zur Hauptleistung „Miete“ zu qualifizieren, so teilt diese in der Regel das umsatzsteuerrechtliche Schicksal der Hauptleistung (insbesondere hinsichtlich des Steuersatzes). Allerdings bestehen von dieser Regel auch Ausnahmen, die eine fachkundige Beurteilung im jeweiligen Einzelfall erforderlich machen. Wir beraten Sie dabei gerne!