Nachträgliche Umwidmung bei Übernahme der ImmoESt durch Käufer

23 Jul 2018

Eine nach der Veräußerung vorgenommene Umwidmung einer Immobilie des Altvermögens, die in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf steht, wirkt auf den Veräußerungszeitpunkt zurück und führt beim Veräußerer zu einer höheren Besteuerung.

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird grundsätzlich vom Veräußerer geschuldet. Bei der Berechnung der ImmoESt ist der Veräußerungserlös in tatsächlicher Höhe (jedoch ohne einer allfällig vereinnahmten und abzuführenden Umsatzsteuer) anzusetzen.

Zum Veräußerungserlös gehören vor allem ein empfangener Barkaufpreis sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber. Dazu zählt auch die Übernahme der ImmoESt durch den Käufer.
Für Veräußerungen von Immobilien, die am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren (sog. „Alt-Grundstücke“, bei denen die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor 2012 bereits abgelaufen war), beträgt die Steuerbelastung 4,2 % vom Veräußerungserlös. Wird ein Altgrundstück jedoch nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987 umgewidmet, so beträgt die Steuerbelastung 18 % vom Veräußerungserlös.

5 Jahre nach der Veräußerung

Zu beachten ist, dass eine Umwidmung auch dann als im Zusammenhang mit einer Veräußerung stehend angesehen wird, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung stattfindet.
Wird etwa in Erwartung einer baldigen Umwidmung zwar Grünland verkauft, aber bereits der volle Baulandpreis entrichtet, ist, sofern die Berechnung der ImmoESt vor der Umwidmung erfolgt, eine Steuer in Höhe von 4,2 % zu entrichten. Erfolgt dann innerhalb von 5 Jahren eine Umwidmung, ist dieser Umstand dem Finanzamt bekanntzugeben und die ImmoESt rückwirkend vom Veräußerer mit dem höheren Steuersatz von 18 % zu entrichten.

Andere mögliche Anwendungsfälle wären die Veräußerung von Grünland-Grundstücken, für die bereits eine Art Umwidmungszusage der Gemeinde besteht, und die Veräußerung eines Grundstücks zum Grünlandpreis, mit der Vereinbarung, dass im Fall einer Umwidmung die Differenz zum Baulandpreis nachzuzahlen ist.
Ist beabsichtigt, dass die gesamte ImmoESt vom Käufer getragen wird, sind die obigen Ausführungen bei Vertragserrichtung zu berücksichtigen.

Um nachteilige steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, beraten wir Sie gerne im Vorfeld Ihrer Immobilientransaktion gerade auch bei solch komplizierten Materien gerne!