Trotz Schenkung einer Immobilie kann dennoch ImmoESt anfallen

09 Jun 2015

Wenn mit der Liegenschaftsübertragung auch Verbindlichkeiten übergehen, ist der Wert dieser Verbindlichkeiten im Verhältnis zum gemeinen Wertes des Grundstückes dafür entscheidend, ob der Erwerb der ImmoESt unterliegt.

Seit dem 1.4.2012 ist für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken Immobilienertragsteuer (ImmoESt) abzuführen. Erfasst von der Einkommensteuerpflicht sind jedoch nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht der ImmoESt unterliegt die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da hier kein entsprechender Veräußerungsgewinn entsteht. So fällt etwa bei Schenkungen und Erbschaften keine Immobilienertragsteuer an.
Selbst für jene Fälle, in denen sich der Übergeber bestimmte Rechte, wie etwa ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht vorbehält, ist keine Einkommensteuer zu entrichten. Es wird dabei lediglich das belastete Grundstück übertragen. Der Wert des zurückbehaltenen Nutzungsrechtes stellt in diesem Zusammenhang keine die Entgeltlichkeit begründende Gegenleistung für die Grundstückübertragung dar.

Anders ist die Situation jedoch, wenn zugleich mit der Liegenschaftsübertragung Verbindlichkeiten übergehen. Das gilt etwa für den Fall, dass eine Liegenschaft mit einem Hypothekarkredit belastet ist und/oder Ausgleichszahlungen vorgenommen werden. Betragen diese mindestens 50% des gemeinen Wertes des Grundstückes, so liegt eine Veräußerung durch den Übergeber des Grundstückes vor.

Beispiel

Der Vater überträgt eine Liegenschaft im Wert von € 500.000 an seinen Sohn. Zugleich wird der Sohn dazu verpflichtet, eine Ausgleichszahlung in Höhe von € 300.000 an seine Schwester zu leisten. Da die Ausgleichszahlung mehr als 50% des gemeinen Wertes des Grundstückes beträgt, liegt beim Vater ein einkommensteuerpflichtiger Veräußerungsvorgang vor, der der ImmoESt unterliegt.

Betragen die übernommenen Verbindlichkeiten weniger als 50% des gemeinen Wertes des übertragenen Grundstückes, liegt ein unentgeltlicher Erwerb vor, der nicht der ImmoESt unterliegt.

Beispiel (Variante)

Der Vater überträgt die Liegenschaft im Wert von € 500.000 an den Sohn gegen Übernahme eines aus der Anschaffung offenen Hypothekarkredites in Höhe von € 100.000. Zusätzlich verpflichtet sich der Sohn an seine Schwester € 50.000 zu zahlen. Der Wert der Gegenleistung beträgt in Summe € 150.000 und somit weniger als 50 % des gemeinen Wertes der übertragenen Liegenschaft (€ 500.000). Es ist daher keine ImmoESt zu entrichten.